전세보증보험 가입조건 보증료 계산 HUG HF 비교 공시가격 126% 2026년

전셋집 계약서에 도장을 찍고 나면 남는 걱정은 하나입니다. 「계약이 끝났을 때 집주인이 보증금을 못 돌려주면 어떻게 하나.」 이 불안을 기관이 대신 떠안아 주는 장치가 흔히 전세보증보험이라 부르는 전세보증금 반환보증입니다. 이 글은 내 전셋집이 가입 대상인지, 보증료가 실제로 얼마인지, 언제까지 들어야 하는지에 답합니다.

먼저 결론입니다. 주택도시보증공사(HUG) 기준으로 보증금이 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하이고, 보증금과 선순위 채권을 합친 금액이 주택가격의 90% 안에 들어오면 가입할 수 있습니다. 시세가 없는 빌라는 공시가격의 140%를 주택가격으로 보므로, 실제로는 **공시가격의 126%**까지가 보증금 상한입니다.

2026년 10월 30일 보증신청 건부터는 이사 전 사전한도심사가 생기고, 보증금 전액 보증으로 바뀌었으며, 상품 이름도 「전세반환보증」이 됐습니다.

HUG·HF·SGI 세 기관 상품은 누가 들 수 있나

「전세보증보험」은 검색어일 뿐이고, 실제 상품은 기관마다 이름과 가입 대상이 다릅니다. 가장 큰 차이는 HF 상품은 아무나 들 수 없다는 점입니다.

구분	HUG 전세반환보증	HF 일반전세지킴보증	SGI서울보증
옛 이름	전세보증금반환보증 (10월 30일 변경)	—	보험 형태 상품
가입 대상	계약서상 임차인 누구나 (개인·법인·외국인)	HF 전세자금보증 대출을 그 은행에서 쓰는 세대주만	원문 미확인
보증금 상한	수도권 7억원, 그 외 5억원	7억원(지방 5억원)	원문 미확인
주택가격 조건	없음	12억원 이하	원문 미확인
연 보증료율	0.097~0.211%	0.04~0.18%	원문 미확인
상담	1566-9009	1688-8114	—

HUG는 전세보증금반환보증 상품개요에, HF는 일반전세지킴보증 안내에 조건을 게시합니다. SGI서울보증은 원문을 확인하지 못해 수치를 적지 않았습니다.

정리하면 버팀목 같은 HF 보증 전세대출을 쓰는 사람은 HF와 HUG 중에서 고를 수 있고, 그 밖의 사람은 사실상 HUG가 기본 선택지입니다. 버팀목 대출의 소득·한도 조건은 청년 버팀목 전세대출 조건과 한도에서 따로 다뤘습니다.

내 보증금이 한도 안에 들어오는지 계산하는 법

HUG의 보증한도는 주택가격 × 90% − 선순위채권 등입니다. 선순위채권은 등기부등본 을구에 있는 근저당 같은 것이고, 단독·다가구는 나보다 먼저 들어온 다른 세입자 보증금도 여기에 더합니다. 주택가격은 집 종류에 따라 다음 순서로 정합니다.

주택 종류	주택가격 1순위	다음 순위
아파트·오피스텔	KB시세 또는 한국부동산원 시세	공시가격 140%, 안심전세앱 시세 하한가 등
연립·다세대(빌라)	공동주택가격 140%	안심전세앱 하한가, 1년 이내 매매가
단독·다가구	개별단독주택가격 140%	1년 이내 매매가

빌라에서 「126%」라는 숫자가 나오는 이유는 공시가격 140%에 다시 90%를 곱하기 때문입니다. 공동주택가격이 2억원인 빌라라면 주택가격은 2억8천만원, 한도는 그 90%인 2억5,200만원입니다. 보증금이 2억6천만원이면 한도를 넘어 가입할 수 없습니다.

월세가 섞인 반전세는 월세를 보증금으로 바꿔서 상한(7억·5억)을 봅니다. 2026년 7월 1일 신청 건부터 전월세전환율은 **6.5%**입니다. 보증금 3억원에 월세 100만원이면 3억원 + 1,200만원 ÷ 0.065 = 약 4억8,461만원이 되어, 지방에서도 5억원 상한 안에 들어옵니다.

계약서를 쓰기 전에 걸러야 할 거절 사유

보증료보다 먼저 볼 것은 가입 자체가 막히는 조건입니다. HUG 원문 기준으로 아래에 하나라도 해당하면 가입할 수 없습니다.

• 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘는 집: 공동주택가격 2억원 빌라(주택가액 2억5,200만원)에 근저당이 1억5,500만원이면 비율이 61.5%라 보증금과 상관없이 가입이 안 됩니다.
• 근린생활시설: 이른바 「근생 빌라」는 대상 주택이 아닙니다. 오피스텔은 계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다.
• 위반건축물(아파트 제외), 등기부에 경매신청·압류·가압류·가처분·가등기가 있는 집, 건물과 토지 소유자가 다른 집
• 계약 형식 문제: 계약기간 1년 미만, 공인중개사 날인이 없는 직거래 계약서, 임대인이 보증 승계를 거부한다는 특약
• 보증금지 임대인: 10월 1일 신청 건부터 HF·SGI서울보증이 대신 보증금을 돌려준 임대인도 막힙니다. 안심전세앱 「안심조회 > 임대인 정보조회 > 안심임대인 조회」에서 계약 전에 확인할 수 있습니다.

마지막 항목은 계약 후에야 알게 되면 손쓸 방법이 마땅치 않습니다. HUG는 「임대인 사유로 전세보증 가입이 안 되면 계약을 해제할 수 있다」는 특약을 넣으라고 권합니다.

보증료 계산 예시와 할인

HUG 보증료는 보증금액 × 연 보증료율 × 계약일수 ÷ 365입니다. 요율은 보증금 구간, 아파트 여부, 부채비율로 정해집니다. 부채비율은 (선순위채권 + 보증금) ÷ 주택가액이고, 여기서 주택가액은 주택가격의 90%입니다.

보증금 2억 초과~5억원	부채비율 70% 이하	80% 이하	80% 초과
아파트	연 0.107%	연 0.131%	연 0.154%
그 외 주택	연 0.124%	연 0.161%	연 0.197%

공식 산식에 넣어 2년(730일) 계약 기준으로 계산하면 다음과 같습니다.

사례	적용 요율	2년 보증료
HUG · KB시세 4억원 아파트, 보증금 2억6천만원 (부채비율 72.2%)	연 0.131%	681,200원 (약 68.1만원)
같은 집, 부부 연소득 5천만원 이하 60% 할인	연 0.131%	272,480원 (약 27.2만원)
HF · 같은 집, 보증금 2억6천만원 (LTV 65%)	연 0.04%	208,000원 (약 20.8만원)
HUG · 공동주택가격 2억원 빌라, 보증금 2억5천만원 (부채비율 99.2%)	연 0.197%	985,000원 (약 98.5만원)

HF의 LTV는 분모가 주택가격 그대로라 HUG 부채비율보다 낮게 나옵니다. 같은 4억원 아파트에 보증금 3억원이면 HUG는 부채비율 83.3%로 924,000원, HF는 LTV 75%로 660,000원입니다.

할인은 하나만 적용됩니다. 부부 연소득 5천만원 이하·한부모·1인 고령가구 60%, 신혼부부(합산 6천만원 이하, 혼인 7년 이내)·다자녀·장애인·만 65세 이상 고령자 40%, 전자계약 **3%**입니다. 할인 서류에는 무주택 확인 서류가 들어갑니다. 반대로 선순위채권이 주택가액의 50%를 넘으면 보증료가 10% 할증됩니다.

언제까지 가입하나, 이사 전 사전한도심사

가입 기한은 신규 계약 기준 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전입니다. 2년 계약이면 대략 1년 안입니다. 갱신 계약도 갱신 기간의 절반 전까지입니다. 보증료는 가입 시점이 아니라 전세계약기간 전체 일수로 계산하므로, 늦게 든다고 보증료가 줄지는 않습니다. 기한을 꽉 채울 이유가 없습니다.

2026년 10월 30일부터는 이사 전에 한도를 확인하는 길이 생겼습니다. 전에는 이사를 마친 뒤에야 심사를 받았습니다.

1. 계약 체결: 공인중개사 날인 계약서, 보증금 5% 이상 계약금 지급, 임대차 신고까지 마칩니다.
2. 사전한도심사 신청: 계약일부터 계약 시작일 14일 전까지 안심전세앱에서 신청합니다. 대상은 아파트·주거용 오피스텔·연립·다세대이고 단독·다가구는 빠집니다.
3. 결과 통지: 보통 신청일부터 7일 안에 카카오톡 알림톡으로 옵니다. 가능 결과를 받으면 이사 뒤 집값이 떨어지거나 임대인이 보증금지 대상이 돼도 결과가 유지됩니다.
4. 잔금·전입·확정일자를 마칩니다.
5. 본심사·보증료 납부: 다른 세대 중복 전입, 다른 기관 전세보증 중복 가입 여부를 확인한 뒤 보증서를 발급합니다.

사전한도심사를 통과하고도 본심사에서 막히는 경우가 있습니다. 말소하기로 한 선순위 근저당이 실제로 지워지지 않았거나, SGI서울보증이 아닌 기관이 보증한 전세대출을 받았거나, 전입세대확인서에 다른 세대가 남아 있는 경우입니다.

신청 창구와 서류

사전한도심사를 거치지 않는 일반 신청은 HUG 지사, 위탁 은행(신한·국민·우리·하나·기업·농협 등 11곳), 모바일로 할 수 있습니다. 모바일 경로는 네이버페이 「부동산 > 부동산금융 > 전세금반환보증」, 카카오페이 「부동산 > 전세반환보증」, 토스 「전체 > 부동산 > 내 전세금 지키기」입니다.

서류는 신청일 기준 1개월 이내 발급분이어야 합니다. 신분증, 확정일자 받은 계약서(또는 임대차 신고필증), 보증금 이체 증빙, 등기사항전부증명서, 주민등록등본, 건축물대장(아파트 제외), 그리고 전입세대확인서가 필요합니다. 전입세대확인서는 주민센터나 시·군·구청에 직접 가서 떼야 하고 온라인 발급이 되지 않아, 모바일 가입에서도 가장 자주 막히는 서류입니다.

전입신고 직후에는 전월세 신고제 대상과 기한도 함께 챙겨야 합니다. 임대차 신고필증은 계약서 대신 제출할 수 있는 서류이기도 합니다.

청년·신혼부부 보증료 환급 지원

보증료를 낸 뒤 지자체에서 돌려받는 길도 있습니다. 국토교통부 보증료 지원사업은 HUG 안심전세포털에서 안내하며, 이미 낸 보증료를 본인 계좌로 환급합니다. 2025년 3월 31일 이후 가입자는 최대 40만원(그 전 가입자 30만원)입니다.

대상	환급 범위
청년	낸 보증료 전액, 최대 40만원
신혼부부(혼인신고 7년 이내)	낸 보증료 전액, 최대 40만원
그 밖의 무주택 임차인	낸 보증료의 90%, 최대 40만원

소득·보증금 세부 요건은 포털 원문에 나와 있지 않고, 예산이 떨어진 지자체는 접수를 먼저 마감합니다. 신청 전에 사는 지역 시·군·구 공고를 확인하세요. 앞의 계산 예시에서 청년이 2년 보증료 681,200원을 냈다면 40만원까지 돌려받아 실제 부담은 28만원가량입니다. 2027년 한도 50만원 상향안은 국회 예산 확정 전입니다.

우리 집 상황이면 어느 쪽인가

• HF 보증 전세대출(버팀목 등)을 쓰는 아파트 세입자: HF 일반전세지킴보증의 요율이 HUG보다 낮게 나오는 경우가 많습니다. 다만 보증금 전액으로만 가입되고 주택가격 12억원 이하 조건이 붙습니다.
• 대출 없이 들어가는 세입자, 또는 SGI 보증 대출 이용자: HUG 전세반환보증이 기본입니다. 아파트·빌라라면 계약 직후 안심전세앱 사전한도심사로 한도를 먼저 확인하세요.
• 시세 없는 빌라 세입자: 공동주택가격 × 126%에서 근저당을 뺀 값이 보증금보다 큰지부터 봅니다. 모자라면 보증금을 낮추는 협상이 보증료 할인보다 먼저입니다.
• 단독·다가구 세입자: 사전한도심사 대상이 아니고, 다른 세입자 보증금까지 선순위로 잡히므로 확정일자 부여현황을 꼭 받아 계산해야 합니다.
• 공공임대를 함께 고민하는 사람: 보증금 반환 걱정 자체를 줄이려면 LH 임대주택 종류별 신청 방법도 비교해 볼 만합니다.

자주 묻는 질문

보증금 일부만 가입해서 보증료를 줄일 수 있나요?

2026년 10월 30일 신청 건부터 HUG는 보증한도 안에서 전세보증금 전부를 보증합니다. HF도 원래 전액만 가입됩니다. 다만 예전에 일부만 가입한 사람이 갱신할 때는 한도를 다시 계산하지 않아 기존 금액으로 이어 갈 수 있습니다.

계약기간 2년인데 언제까지 가입해야 하나요?

잔금일과 전입일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2, 즉 약 1년이 지나기 전까지입니다. 이사 전에 확인하고 싶다면 계약 시작일 14일 전까지 사전한도심사를 신청합니다.

집주인이 보증금을 안 주면 언제 받을 수 있나요?

계약 종료 후 1개월이 지나도 보증금이 돌아오지 않으면 보증사고입니다. 사고 후 1개월 안에 서면 통지하고, 2개월 안에 주택임차권등기명령을 마친 뒤 이행청구를 하면 HUG는 접수일부터 1개월 안에 지급합니다.

보증료도 연말정산에 들어가나요?

들어갑니다. HUG 원문은 보증대상 전세보증금 3억원 이내 보증료를 세액공제 대상으로 안내합니다.

가입 여부는 계약서에 도장 찍기 전에 정해집니다

HUG 상품 원문과 10월 30일 제도개선 공지, HF 안내를 나란히 놓고 대조해 보니, 전세보증보험에서 돈이 갈리는 지점은 보증료율이 아니라 가입 가능 여부였습니다. 2년 보증료는 앞의 예시에서 20만원대부터 100만원 안쪽이지만, 근저당 비율 60%나 근린생활시설 같은 조건에 걸리면 보증금 전액이 아무 보호 없이 남습니다.

그래서 계약 전에 등기부등본의 근저당과 건축물대장 용도를 보고, 안심전세앱에서 임대인을 조회하고, 계약 직후 사전한도심사를 넣는 순서를 지키면 이사 뒤 거절을 대부분 피할 수 있습니다.

또 하나 놓치기 쉬운 것은 HUG 상품 페이지가 10월 30일 현재 아직 옛 이름과 「신청한 금액 보증」 문구를 그대로 두고 있다는 점입니다. 공지와 상품 페이지가 다를 때는 시행일이 적힌 공지가 최신이므로, 저는 은행 창구에서 설명이 엇갈리면 공지 날짜를 짚어 다시 확인하기를 권합니다. 보증료 환급까지 받으면 청년 세입자의 실제 부담은 수십만원 안쪽으로 줄어듭니다.